小产权房，也称为乡产权房或村产权房，是指 在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发的房产。这种房屋只包括房产使用权而不包含国有土地使用权，因此被视为不完全产权。
小产权房的存在主要是由于一些村集体组织或开发商以新农村建设等名义在集体土地上进行房屋建设，并且这些房屋的产权证通常由乡镇政府或村委会盖章证明，而非国家房管部门。由于小产权房没有缴纳土地出让金等费用，因此它们没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局也不会给予备案。这意味着小产权房在法律上并不被认可为真正有效的产权，其交易也存在诸多限制。
需要注意的是，小产权房并不是法律上的概念，而是一种社会实践中形成的约定俗成的称谓。尽管它们在某些情况下可能被称为“商品房”，但实际上并不符合正式的法律定义和产权要求。
综上所述，小产权房是指在农村集体土地上建设的、未缴纳土地出让金等费用、由乡政府或村政府颁发产权证、不包含国有土地使用权的房屋。这种房屋在法律上并不被认可为真正有效的产权，购买此类房屋存在诸多风险和限制。